Quais são os piores erros a evitar quando utilizas a análise da promoção imobiliária?

Introdução

Entra num enredo familiar – fretaste territórios inexplorados e tropeçaste numa mina de ouro, nomeadamente, a promoção imobiliária. Conheces? É porque acontece frequentemente. As pessoas cruzam-se com a sereia que é o sector imobiliário, embaladas pela promessa de felicidade financeira. Animadas pela ambição, adoptam a orquestração “ganha o que quiseres!”. Parece prometedor, não achas? Mas eis a mancha: nem toda a gente encontra ouro ou consegue fazer girar a névoa mágica do dinheiro do seu investimento.

Porquê, perguntas tu? Bem, uma das armadilhas mais perniciosas e mais comuns é a confiança numa análise deficiente do desenvolvimento imobiliário. Achas que a análise está predisposta a produzir resultados consistentes e atenciosos? Num mundo utópico, talvez! Na realidade, as coisas não se passam de uma forma tão perfeita. Lembra-te de que nem todos os dados se transformam numa canção inovadora da Rihanna que entusiasma toda a gente.

Esta situação levanta as questões – o que é que corre mal com a análise e quão drástica pode ser esta desfeita? Vamos mergulhar de cabeça nos piores erros a evitar quando se utiliza a análise do desenvolvimento imobiliário.

Interpretação incorrecta dos dados: A carnificina dispendiosa

Os números cantam uma melodia persuasiva. Mas se os interpretares mal, estarás a fazer a dança da perda. Os promotores muitas vezes debruçam-se sobre gráficos de vendas, taxas de aluguer, rácios EV/EBITDA (sim, isso existe!), girando em espirais vertiginosas, mas adquirindo previsões insignificantes.

Não se trata de absorver mais dados; trata-se de adotar os dados certos. Folhas de Excel impressionantemente estruturadas com gráficos multicoloridos podem parecer apelativas. Mas será que retratam o quadro completo? Por vezes, a tendência projectada pode não ter em conta outros elementos de influência, como as classificações escolares, as tendências de criminalidade ou as taxas de emprego locais.

Um volume que articula muito bem como os dados devem ser interpretados é “Weapons of Math Destruction” (Armas de destruição matemática), de Cathy O’Neil. Vai buscá-lo a Amazon.es para uma visão mais clara.

Negando os dados do mercado local: Um território não conquista todos

Expandindo o ponto anterior, a análise eficaz não é uma ferramenta do tipo “uma medida engloba tudo”. As condições locais variam e, com isso, as estratégias de otimização também devem ser flexíveis. As áreas com épocas de ouro no sector imobiliário são mais favoráveis nos seus principais factores, como o emprego, o crescimento económico e o afluxo de população, do que as áreas onde estes factores não se verificam.

É certo que o CAGR e o RoE apresentam uma visão simplificada da avaliação dos lucros, mas se mergulhares nas especificidades locais, o quociente de conveniência aumenta. Como diz o autor Charles Wheelan em “Naked Statistics”, “os dados podem expor anomalias e apontar para um diagnóstico”. Não sabes por onde começar? InformedTrades.com é uma excelente iniciativa que te aponta para os números certos.

Dependência de dados históricos: Os tempos mudam, e suas análises também devem mudar

Há um ditado russo que diz: “Se continuares a olhar para trás, em breve estarás a ir nessa direção”. Pode funcionar para contar histórias interessantes à volta da fogueira, mas o tratamento de números no sector imobiliário? Nem por isso.

Lincoln disse uma vez: “A melhor maneira de prever o futuro é criá-lo”. Os potenciais promotores imobiliários devem compreender as exigências futuras do mercado do futuro e criar estratégias para edifícios inteligentes alimentados por 5G ou localidades centradas na energia solar, antes que a pressa os faça passar à história.

Livros como ‘The Power of Now’ (O Poder do Agora) de Eckhart Tolle, disponível em Amazon.es, podem ser uma boa leitura para apreciar este conceito excitante.

Ignorando o comportamento do inquilino/cliente: O teu consumidor, o teu Deus

Embora isto possa parecer óbvio, muitos programadores ignoram a avalanche de informações com que os clientes contribuem. As opiniões dos consumidores, os inquéritos e as métricas de receitas são grandes catalisadores para colocar a tua análise no caminho certo. NÃO ter isto em conta nos teus poderosos modelos de cálculo seria um erro colossal.

Inúmeros inquéritos disponíveis em Iecogo.com servem não só os requisitos do programador, mas também os clientes que necessitam de dados.

Conclusão

Em suma, são muitas as razões que podem fazer com que o potencial imobiliário não se cumpra, tornando-o apenas mais um crescendo. Aferir por gráficos mal construídos e solicitar excessivamente dados históricos, entre outros descuidos, pode acabar numa queda irremediável para a armadilha: diminuição do retorno dos investimentos, satisfação do consumidor arruinada e outros pontos culminantes temíveis que nenhum promotor imobiliário que se preze gostaria de enfrentar.

O empresário da Creventis, Marc E. Berson, aconselha de forma pragmática os promotores imobiliários com a sua sabedoria: “Não podes gerir o que não consegues medir”. A inclusão da análise no guião do sector imobiliário não tem de ser o papel de vilão.

Como qualquer medida robusta de magnitude, os julgamentos alimentados por análises devem ser tratados com circunspeção. Desfruta da mina de ouro dos teus esforços sem que os notórios parceiros em negligência arrastem fantasias gloriosas para um mundo de pesadelos.

Por isso, pega no teu “Mortgage Mind-Maker”, mistura análises alavancadas por cocktails e cria uma história de lucros convincente antes que a tinta seque no teu contrato de arrendamento!

Leave a Comment

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios marcados com *